Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Zadatek, forma, jak zabezpieczyć kupującego

Między wyborem mieszkania a aktem notarialnym sprzedaży mija zwykle czas potrzebny na uzyskanie kredytu, zebranie dokumentów albo wyprowadzkę sprzedającego. Ten okres strony zabezpieczają umową przedwstępną. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Jej wartość dla kupującego zależy od trzech decyzji: wyboru formy, rodzaju wpłaconej kwoty i treści postanowień o terminach.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną (art. 389 § 1 KC). Przy obrocie nieruchomościami umową przyrzeczoną jest zwykle umowa sprzedaży mieszkania, domu lub działki. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli co najmniej strony, przedmiot sprzedaży i cenę.

Brak któregoś z istotnych postanowień może prowadzić do sporu o to, czy umowa przedwstępna w ogóle została skutecznie zawarta. Dlatego przedmiot sprzedaży warto oznaczyć tak, jak będzie oznaczony w akcie notarialnym: adresem, numerem księgi wieczystej, powierzchnią i rodzajem prawa (własność lokalu, własność nieruchomości gruntowej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Cenę warto wskazać kwotowo, z rozbiciem na część płaconą ze środków własnych i z kredytu, jeżeli taki sposób finansowania jest przewidziany.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Strony mogą, ale nie muszą wskazać terminu zawarcia umowy sprzedaży. Jeżeli termin nie został oznaczony, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Gdy obie strony są uprawnione i każda wyznaczyła inny termin, wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 KC).

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, po upływie tego roku nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 zdanie trzecie KC). Skutek ten dotyczy roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej; nie oznacza automatycznie wygaśnięcia każdego innego roszczenia lub skutku umowy przedwstępnej. Brak jednoznacznego terminu istotnie jednak osłabia bezpieczeństwo kupującego.

Forma umowy przedwstępnej: zwykła pisemna czy akt notarialny

Przepisy nie wymagają dla umowy przedwstępnej formy aktu notarialnego. Wymóg aktu notarialnego dotyczy umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszącej własność (art. 158 KC), a dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umowy zbycia tego prawa (art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Wybór formy umowy przedwstępnej przesądza jednak o tym, czego strona będzie mogła żądać, gdy druga się wycofa.

Skutek słabszy: forma pisemna

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy (art. 390 § 1 KC). Chodzi o tak zwany interes negatywny, czyli wydatki pozostające w normalnym związku przyczynowym z przygotowaniem nieskutecznej transakcji, na przykład koszt wyceny lub analizy prawnej. Nie każdy koszt kredytu, dojazdu czy organizacji finansowania podlega zwrotowi automatycznie; trzeba wykazać jego związek z zawarciem i niewykonaniem umowy przedwstępnej. Strony mogą odmiennie określić zakres odszkodowania.

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej co do zasady nie pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ponieważ nie czyni zadość wymaganiu formy aktu notarialnego, od którego zależy ważność umowy przyrzeczonej. Ten sam skutek dotyczy umowy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi: poświadczenie podpisu nie jest aktem notarialnym.

Skutek silniejszy: akt notarialny

Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Przy nieruchomości oznacza to umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 KC). Kupujący, który zawarł notarialną umowę przedwstępną, może więc wystąpić do sądu o zobowiązanie sprzedającego do złożenia oświadczenia o sprzedaży, a prawomocny wyrok zastąpi to oświadczenie. Treść żądania i sposób rozliczenia ceny wymagają przy tym starannego sformułowania pozwu.

Forma umowy przedwstępnej	Czego można żądać przy uchylaniu się drugiej strony	Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Zwykła forma pisemna	odszkodowania w granicach interesu negatywnego (art. 390 § 1 KC), zadatku według art. 394 KC, kary umownej, jeżeli ją zastrzeżono	co do zasady nie: umowa w tej formie nie daje roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 § 2 KC), które mogłoby zostać ujawnione (art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.)
Pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi	jak przy formie pisemnej; nie jest to forma aktu notarialnego (art. 390 § 2 KC)	co do zasady nie: umowa w tej formie nie daje roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 § 2 KC), które mogłoby zostać ujawnione (art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.)
Akt notarialny	zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC, art. 64 KC) albo odszkodowania i uprawnień z zadatku	tak, jeżeli akt obejmuje zgodę właściciela na wpis (art. 32 ust. 2 u.k.w.h.)

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 zdanie pierwsze KC). Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (zdanie drugie). Ponieważ termin ten jest krótszy niż dwa lata, nie przesuwa się na koniec roku kalendarzowego (art. 118 KC).

Zadatek, zaliczka, kara umowna i odstępne

Kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej może pełnić różne funkcje. O jej losie, gdy do sprzedaży nie dojdzie, decyduje to, jak strony ją nazwały i opisały w umowie, a w braku wyraźnych postanowień przepisy Kodeksu cywilnego.

Zadatek (art. 394 KC)

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 KC). W praktyce kupujący, który wpłacił zadatek, a sprzedający nie wykonał umowy, może po odstąpieniu żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej od wpłaconej.

W razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała, czyli na poczet ceny (art. 394 § 2 KC). W razie rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada; to samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony (art. 394 § 3 KC).

Uprawnienie z art. 394 § 1 KC jest możliwością, a nie obowiązkiem. Strona, której kontrahent nie wykonał umowy, może skorzystać z prawa odstąpienia i rozliczenia zadatku albo wybrać roszczenia przysługujące bez odstąpienia, a przy umowie zawartej w wymaganej formie także żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Tych dróg nie można łączyć w sposób prowadzący do podwójnego zaspokojenia; po skutecznym odstąpieniu nie dochodzi się jednocześnie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wybór zależy od tego, czy kupującemu bardziej zależy na tej konkretnej nieruchomości, czy na zakończeniu i rozliczeniu transakcji.

Zaliczka

Zaliczka nie ma odrębnej regulacji w Kodeksie cywilnym. Jest częścią ceny zapłaconą z góry. Jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi jako świadczenie, którego podstawa odpadła. Nie oznacza to jednak, że rozliczenie zawsze nastąpi bez potrąceń: strona poszkodowana może dochodzić odszkodowania w granicach art. 390 § 1 KC i, jeżeli spełnia przesłanki, potrącić własną wymagalną wierzytelność. Znaczenie mogą mieć też zgodne z prawem postanowienia umowne określające rozliczenia.

Kwota opisana w umowie niejasno, na przykład jako „wpłata na poczet ceny”, bywa przedmiotem sporu o to, czy jest zadatkiem, czy zaliczką. Ocena zależy od treści całej umowy i zamiaru stron, dlatego nazwę i skutki kwoty warto zapisać jednoznacznie.

Kara umowna

Strony mogą zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (art. 483 § 1 KC). Obowiązek zawarcia umowy sprzedaży czy wydania lokalu w terminie jest zobowiązaniem niepieniężnym. Kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość szkody, ale żądanie odszkodowania przenoszącego karę jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły (art. 484 § 1 KC).

Instytucja	Podstawa	Gdy umowa nie zostanie wykonana z winy jednej strony	Gdy nikt nie ponosi odpowiedzialności
Zadatek	art. 394 KC	odstąpienie i zatrzymanie zadatku albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej	zwrot zadatku (art. 394 § 3 KC)
Zaliczka	brak odrębnej regulacji; zasady ogólne	zwrot zaliczki; odszkodowanie po wykazaniu szkody	zwrot zaliczki
Kara umowna	art. 483–484 KC	zapłata zastrzeżonej sumy bez dowodu wysokości szkody	co do zasady brak kary, jeżeli dłużnik nie odpowiada za niewykonanie

Zadatek na mieszkanie: co zapisać w umowie

Zamiast kopiować gotowy wzór, warto sprawdzić, czy umowa rozstrzyga następujące kwestie:

• Nazwa i charakter kwoty: wprost „zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego” albo „zaliczka”, bez określeń pośrednich.
• Wysokość i sposób zapłaty: kwota, data, rachunek, potwierdzenie odbioru; przy gotówce pokwitowanie podpisane przez sprzedającego.
• Zaliczenie na poczet ceny przy zawarciu umowy sprzedaży (art. 394 § 2 KC).
• Skutki nieuzyskania kredytu: umowa powinna jednoznacznie rozdzielić ryzyko finansowania, określić, czy odmowa banku uprawnia do rozwiązania lub odstąpienia od umowy, co dzieje się wtedy z zadatkiem oraz jak i w jakim terminie kupujący ma wykazać odmowę. Sam fakt nieuzyskania kredytu nie oznacza automatycznie, że jest to okoliczność, za którą żadna ze stron nie odpowiada w rozumieniu art. 394 § 3 KC.
• Skutki wad prawnych ujawnionych po podpisaniu, na przykład nowego wpisu w księdze wieczystej albo zajęcia komorniczego, oraz prawo odstąpienia z tego powodu.
• Termin, po którego upływie strona może skorzystać z uprawnień z art. 394 § 1 KC.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Poza ceną i opisem lokalu umowa przedwstępna jest miejscem na ustalenia, które później trudno uzupełnić. Lista nie zastępuje analizy konkretnej transakcji, ale porządkuje najczęściej pojawiające się kwestie.

1. Strony i ich umocowanie. Dane wszystkich współwłaścicieli; przy majątku wspólnym małżonków zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prowadzącej do zbycia lub odpłatnego nabycia nieruchomości albo prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest lokal (art. 37 § 1 pkt 1–2 KRO). Udział obojga małżonków już w umowie przedwstępnej ogranicza ryzyko sporu o jej skuteczność.
2. Przedmiot sprzedaży. Adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, przynależności (piwnica, komórka lokatorska, miejsce postojowe) i rodzaj prawa.
3. Cena i sposób zapłaty. Kwota, terminy, rachunek, część kredytowa; jeżeli lokal jest obciążony hipoteką, sposób spłaty wierzyciela hipotecznego z ceny. Kwestie podatkowe sprzedaży wykraczają poza zakres opracowania i wymagają konsultacji z doradcą podatkowym.
4. Termin zawarcia umowy sprzedaży i wskazanie notariusza albo sposobu jego wyboru (art. 389 § 2 KC).
5. Warunki. Na przykład uzyskanie kredytu przez kupującego albo uzyskanie przez sprzedającego dokumentów potrzebnych do sprzedaży.
6. Wydanie lokalu. Data, protokół zdawczo-odbiorczy, stan liczników, klucze, wyposażenie pozostawione w lokalu.
7. Oświadczenia sprzedającego. Brak obciążeń poza ujawnionymi, brak umów najmu lub użyczenia, brak zaległości w opłatach, brak toczących się postępowań dotyczących lokalu.
8. Skutki niewykonania. Zadatek lub zaliczka, kara umowna, umowne prawo odstąpienia w oznaczonym terminie (art. 395 § 1 KC), ewentualne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym.

Terminy i warunki, które wymagają szczególnej uwagi

Umowa uzależniona od kredytu

Powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego, czyli warunku (art. 89 KC). Sama własność nieruchomości nie może jednak zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 KC). Warunek dotyczący kredytu zamieszcza się więc w umowie przedwstępnej, a umowa sprzedaży jest zawierana dopiero po jego spełnieniu.

Warunek kredytowy warto opisać konkretnie: do kiedy kupujący ma uzyskać decyzję kredytową, jakim dokumentem wykazuje odmowę, czy ma obowiązek złożyć wniosek w więcej niż jednym banku i co dzieje się z zadatkiem, jeżeli warunek się nie ziści. Ogólnikowy zapis prowadzi do sporu o to, czy kupujący dołożył należytej staranności.

Wydanie lokalu po terminie i sprzedający, który zostaje w lokalu

Częstą praktyką jest zawarcie umowy sprzedaży przed wyprowadzką sprzedającego, który potrzebuje kilku tygodni na opróżnienie mieszkania. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą, chyba że strony zastrzegły inną chwilę (art. 548 § 1–2 KC). Termin wydania, rozliczenie opłat za ten okres i stan, w jakim lokal ma być przekazany, warto więc ustalić już w umowie przedwstępnej i powtórzyć w akcie sprzedaży.

Kupujący może rozważyć trzy zabezpieczenia na wypadek, gdyby sprzedający nie opuścił lokalu w terminie:

• Kara umowna za każdy dzień opóźnienia w wydaniu lokalu (art. 483 § 1 KC), w wysokości ustalonej przez strony i z zastrzeżeniem możliwości jej miarkowania przez sąd (art. 484 § 2 KC).
• Zatrzymanie części ceny w depozycie notarialnym do dnia wydania lokalu. Notariusz w związku z dokonywaną czynnością może przyjąć na przechowanie pieniądze w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu (art. 108 § 1 Prawa o notariacie); z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wskazuje m.in. datę mającego nastąpić wydania i osobę odbierającą (art. 108 § 2 Prawa o notariacie); w praktyce zapisuje się w nim także warunki wypłaty.
• Poddanie się przez sprzedającego egzekucji co do obowiązku wydania lokalu, opisane niżej.

Jak zabezpieczyć kupującego

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

W księdze wieczystej mogą być ujawnione, poza prawami rzeczowymi, prawa osobiste i roszczenia, w szczególności roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, także przyszłe (art. 16 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Takie roszczenie wpisuje się w dziale trzecim księgi.

Przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 u.k.w.h.). Jeżeli sprzedający po wpisie sprzeda lokal komuś innemu, kupujący może dochodzić realizacji roszczenia także wobec późniejszego nabywcy. O pierwszeństwie prawa, którego ustanowienie jest przedmiotem roszczenia, rozstrzyga co do zasady chwila złożenia wniosku o wpis roszczenia (art. 20 ust. 2 u.k.w.h.), co ma znaczenie także wobec później ustanawianych praw, w tym hipoteki. Bez wpisu roszczenie o zawarcie umowy może nadal przysługiwać wobec sprzedającego, jeżeli umowa ma wymagany skutek, ale co do zasady nie uzyskuje skuteczności wobec późniejszego nabywcy.

Roszczenie, które można ujawnić w księdze, daje co do zasady umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (art. 390 § 2 KC). Do wpisu roszczenia wystarcza dokument obejmujący zgodę właściciela na wpis (art. 32 ust. 2 u.k.w.h.), przy czym zgoda nie może być uzależniona od warunku lub terminu (art. 32 ust. 3).

Dokument musi spełniać wymogi formy z art. 31 ust. 1 u.k.w.h., a sprzedający musi być wpisany w księdze jako właściciel (art. 34). Opłata sądowa od wniosku o wpis roszczenia wynosi 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Wpis roszczenia jest możliwy tylko wtedy, gdy dla nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona jest księga wieczysta. Przy lokalu bez księgi to zabezpieczenie nie jest dostępne, co trzeba uwzględnić przy wysokości zadatku i terminach.

Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym

Akt notarialny może być tytułem egzekucyjnym, jeżeli dłużnik poddał się w nim egzekucji i spełniono wymogi art. 777 § 1 KPC. Punkt 4 tego przepisu dotyczy między innymi obowiązku zapłaty oznaczonej sumy albo wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, z terminem wykonania wskazanym w akcie; można go wykorzystać na przykład do zabezpieczenia wydania lokalu. Gdy obowiązek zapłaty – na przykład zwrot zadatku w podwójnej wysokości – powstaje dopiero po określonym zdarzeniu, właściwa jest zwykle konstrukcja z art. 777 § 1 pkt 5 KPC, wymagająca wskazania górnej granicy odpowiedzialności oraz terminu, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.

Przy obowiązku uzależnionym od zdarzenia akt musi wskazywać to zdarzenie i termin, do którego kupujący może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5 KPC). Oświadczenie można złożyć w akcie umowy albo w odrębnym akcie notarialnym (art. 777 § 2 KPC).

Akt notarialny nie jest jeszcze tytułem wykonawczym. Wierzyciel musi uzyskać klauzulę wykonalności, a jeżeli wykonanie zależy od zdarzenia, które powinien udowodnić, sąd nada klauzulę po dostarczeniu dowodu tego zdarzenia w formie dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym (art. 786 § 1 KPC). Treść oświadczenia o poddaniu się egzekucji trzeba więc dopasować do tego, co kupujący będzie w stanie wykazać.

Egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu podlega ustawowym ograniczeniom ochronnym. Jeżeli lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł do innego lokalu, komornik co do zasady wstrzymuje się z usunięciem do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek albo odpowiednie pomieszczenie wskaże wierzyciel, dłużnik lub osoba trzecia (art. 1046 § 4–5¹ KPC). Zakres ochrony zależy od podstawy obowiązku opróżnienia i statusu osób zajmujących lokal. Poddanie się egzekucji jest więc zabezpieczeniem realnym, ale nie zawsze oznacza natychmiastowe opróżnienie lokalu.

Kiedy zlecić sprawdzenie dokumentów

Właściwym momentem na weryfikację stanu prawnego jest okres przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku, a nie dopiero przed aktem sprzedaży. Po wpłacie zadatku wycofanie się z transakcji z powodu wady, którą można było wykryć wcześniej, może rodzić spór o to, czy kupujący miał podstawę do odstąpienia.

Sprawdzenie dokumentów przez prawnika bywa szczególnie uzasadnione, gdy:

• sprzedający nabył lokal w drodze spadku, darowizny lub działu majątku, a dokumenty nabycia są niekompletne;
• w księdze wieczystej widnieją wpisy inne niż hipoteka banku finansującego zakup sprzedającego albo wzmianki o wnioskach;
• lokal jest przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa bez księgi wieczystej;
• sprzedający chce pozostać w lokalu po sprzedaży albo lokal jest wynajęty.

Gdy do sprzedaży nie dochodzi: typowe sytuacje

• Kupujący nie uzyskał kredytu. Jeżeli umowa przewiduje, że odmowa kredytu jest okolicznością, za którą kupujący nie odpowiada, zadatek co do zasady wraca w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3 KC). Bez takiego zapisu ocena zależy od tego, czy kupujący dołożył należytej staranności, a sprzedający może twierdzić, że ma prawo zatrzymać zadatek.
• Sprzedający sprzedał lokal innej osobie. Gdy roszczenie kupującego było wpisane do księgi wieczystej, może ono być skuteczne wobec późniejszego nabywcy (art. 17 u.k.w.h.). Bez wpisu kupujący może co do zasady odstąpić i żądać podwójnego zadatku albo dochodzić odszkodowania od sprzedającego.
• Sprzedający nie stawia się u notariusza. Przy notarialnej umowie przedwstępnej kupujący może w terminie roku wystąpić o zobowiązanie sprzedającego do zawarcia umowy (art. 390 § 2–3 KC). Przy formie pisemnej pozostają uprawnienia z zadatku i odszkodowanie z art. 390 § 1 KC.

Mity o umowie przedwstępnej

„Umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza.” Nie musi. Forma notarialna nie jest warunkiem ważności umowy przedwstępnej, ale decyduje o możliwości żądania zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 KC).

„Zadatek i zaliczka to to samo.” Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i podlega regułom art. 394 KC.

„Zadatek wraca podwójnie w każdej sytuacji.” Suma dwukrotnie wyższa należy się stronie, która dała zadatek, po odstąpieniu od umowy niewykonanej przez drugą stronę. Przy okolicznościach, za które nikt nie odpowiada, zadatek podlega zwrotowi w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3 KC).

„Po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący jest już właścicielem.” Własność przechodzi dopiero z umową sprzedaży w formie aktu notarialnego (art. 158 KC).

Pomoc kancelarii przy umowie przedwstępnej i zakupie nieruchomości

Kancelaria PMTW w Tychach przygotowuje i opiniuje umowy przedwstępne sprzedaży mieszkań, domów i działek, w tym postanowienia o zadatku, warunku kredytowym, terminie wydania lokalu i zabezpieczeniach kupującego, a także analizuje stan prawny nieruchomości przed podpisaniem umowy i wpłatą zadatku. Pomoc kancelarii jest szczególnie użyteczna przy zakupie na rynku wtórnym, gdy nabycie sprzedającego wynika ze spadku lub darowizny, gdy lokal nie ma księgi wieczystej albo gdy sprzedający ma pozostać w lokalu po sprzedaży.

Sprawy związane z zakupem nieruchomości prowadzimy zdalnie, dla klientów z całej Polski: dokumenty przekazuje się elektronicznie, a ustalenia omawia telefonicznie lub w wideorozmowie. Pierwszy kontakt służy ustaleniu, na jakim etapie jest transakcja, jaki zakres pracy jest potrzebny i jakie będzie wynagrodzenie, zanim klient zdecyduje o zleceniu.

Najczęstsze pytania

Podstawa merytoryczna artykułu

Ostatnia aktualizacja: listopad 2026 r. Stan prawny na dzień publikacji.

Podstawy prawne: art. 64, art. 89, art. 118, art. 157 § 1 i 2, art. 158, art. 389 § 1 i 2, art. 390 § 1–3, art. 394 § 1–3, art. 395 § 1, art. 483 § 1 i 2, art. 484 § 1 i 2, art. 548 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny; art. 16 ust. 1 i ust. 2 pkt 2, art. 17, art. 31 ust. 1, art. 32 ust. 2 i 3, art. 34 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece; art. 43 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; art. 777 § 1 pkt 4 i 5 i § 2, art. 786 § 1, art. 1046 § 1, 4 i 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego; art. 108 § 1 i 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie; art. 37 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy; art. 17² ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Treść niniejszego artykułu ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.